房贷利率终于连续第四周下降了。根据房地美每周公布的调查结果，截至 11 月 12 日的一周，美国 30 年期固定房贷利率降到了 7.11%，比上周的 7.18%又低了一点。15 年期固定房贷利率也跟着下降，从上周的 6.57%降到了 6.45%。这是连续四周下降，也是七周以来的最低水平，更是 2026 年以来持续时间最长的一轮连降。对于已经被高利率压了很久的买房人来说，这是一个久违的好消息。
但先别急着庆祝。7.11%这个数字，放在不同的时间坐标里看，意思完全不一样。往前看一年，去年同期，30 年期固定房贷利率是 6.24%。也就是说，今天的利率虽然比前几周低了，但仍然比一年前高了将近 0.9 个百分点。往前看一个多月，今年 10 月初，30 年期利率一度冲到约 7.44%，那是 2024 年初以来的最高点。从 7.44%降到 7.11%，降幅是实实在在的，但利率仍然处在 7%以上的区间里，买房的成本并没有发生根本性的变化。
利率下降的背后，是债券市场的变化。房贷利率与 10 年期美国国债收益率的关系非常密切，国债收益率下降，房贷利率通常也会跟着下降。目前 10 年期美债收益率大约在 5.10%到 5.17%之间。市场正在等待美联储 12 月 8 日到 9 日的议息会议，目前市场定价认为，美联储在 12 月加息 25 个基点的概率约为 89%。这个预期本身就很能说明问题：市场普遍认为，美联储还没有到降息的时候，加息的可能性反而更大。在这样的背景下，房贷利率能够连续四周下降，已经算是不容易了。
下一次房地美的调查结果，将在 11 月 19 日星期四公布。到时候，利率是继续下降，还是重新回升，将是一个重要的信号。如果利率能够连续第五周下降，说明下降的趋势还在延续；如果利率重新回升，说明这一轮连降可能只是一次短暂的回调。买房人不需要每天盯着利率看，但每个星期四的调查结果，值得看一眼。
先算一笔账：7.11%到底意味着每个月付多少
利率的数字看起来很抽象，换算成每个月的月供，就具体多了。以 Realtor.com 的数据为例，美国房屋的中位价格约为 43 万美元。如果按照 20%的首付来计算，首付是 8.6 万美元，贷款金额是 34.4 万美元。按照 30 年期固定利率 7.11%计算，每个月的本息月供约为 2314 美元。这个数字只包括本金和利息，不包括房产税、房屋保险和贷款保险，实际每个月的总支出会更高。以上口径来自 Realtor.com 的房价数据与房地美的利率调查，月供为按上述条件估算的本息部分。
同样是这套 43 万美元的房子，如果利率是一年前的 6.24%，每个月的本息月供大约是 2110 美元左右。也就是说，今天的买家比一年前的买家，每个月要多付 200 美元左右，一年下来就是 2400 美元，30 年下来就是 7 万多美元。这就是利率高 0.9 个百分点带来的真实成本。反过来算，如果利率从 10 月初的高点 7.44%降到现在的 7.11%，每个月的本息月供大约能省 70 美元左右。一年省 800 多美元，听起来不错，但与一年前相比，仍然是贵的。
这笔账说明了一个道理：利率下降是好事，但下降的幅度还不够大，不足以让观望的买家立刻冲进市场。真正能够让买房成本大幅下降的，是利率降到 6.5%以下，甚至 6%以下。从 7.11%到 6.5%，还有 0.6 个百分点的距离，按照目前每周下降 0.07 个百分点左右的速度，还需要两个月左右的时间。而且利率的下降不是直线进行的，中间随时可能出现反复。指望利率一路降下去，是不现实的。
还有一个容易被忽略的成本，是首付。43 万美元的房子，20%的首付是 8.6 万美元。对于很多首次购房者来说，攒够首付本身就是一个很大的挑战。如果首付比例不到 20%，还需要额外支付贷款保险，每个月的成本会进一步上升。所以，买房人要算的账，不只是利率这一项，还有首付、房产税、保险、维修费用，全部加在一起，才是真实的持有成本。
成交量还在跌：利率降了，房子却卖得更少了
利率下降的同时，成交量却在下降。全国房地产经纪人协会同日公布的数据显示，10 月份美国成屋销售年化为 375 万套，环比下降 5.5%。这个数字已经由本站另一篇报道详细分析过，这里只作交叉引用。利率降了，成交量却跌了，这个组合看起来有点反常，但背后的逻辑并不难理解。
首先，利率的下降幅度太小，时间也太短，不足以改变买家的决策。很多买家在 10 月份做决定的时候，看到的利率还是 7.44%左右的高点，而不是现在的 7.11%。他们当时选择了观望，而不是出手。其次，房价本身并没有下降，中位房价仍然维持在 43 万美元左右的高位。利率降一点，房价不降，买房的总成本仍然很高。第三，卖家也不愿意降价。很多卖家是在利率很低的时候买的房子，他们的房贷利率可能只有 3%或者 4%，现在让他们卖掉房子，再以 7%以上的利率重新买房，他们当然不愿意。这种锁定效应，让市场上的房源一直很紧张。
成交量下降到这个水平，说明市场仍然处在观望状态。买家在等利率进一步下降，卖家在等房价维持高位，双方都在等，但谁也不愿意先让步。这种僵持的状态，短期内很难打破。除非利率出现大幅下降，或者房价出现明显松动，否则成交量很难快速回升。对于准备买房的人来说，这反而是一个可以慢慢看房、不用抢着下手的时间窗口。
买家、卖家、再融资，三类人分别怎么办
如果你是买家，现在最需要做的，是算清楚自己的预算，而不是盯着利率的涨跌。先确认自己能够承担的首付是多少，每个月能够承担的月供上限是多少，再倒推自己能够买得起什么价位的房子。利率下降 0.1 个百分点，对月供的影响其实很有限，真正决定你能不能买得起的，是房价和首付。如果你已经看中了合适的房子，价格也在预算之内，利率在 7.11%这个水平上，其实是可以接受的，因为你以后还有机会再融资。
买家还可以考虑的一个策略，是与卖家谈判。现在的市场成交量在下降，卖家手里的房子不好卖，谈判的空间比以前大了一些。你可以尝试要求卖家承担一部分成交费用，或者要求卖家提供利率买低的补贴。利率买低是指卖家出钱，帮你把前一两年的利率暂时降低，这种方式在目前的市场里越来越常见，值得了解一下。但要注意，利率买低只是暂时的，前两年的利率低了，后面的利率还是会回到正常水平，要把整个贷款周期的成本都算清楚。
如果你是卖家，现在要面对的现实是，房子不好卖了。成交量下降 5.5%，意味着买家的数量在减少，你的房子在市场上停留的时间可能会变长。如果你的房子已经挂牌一段时间还没有卖出去，要认真考虑一下定价是不是偏高了。在目前的市场里，定价合理的房子仍然能够卖出去，定价过高的房子只会越挂越久，最后不得不降价。与其挂半年再降价，不如一开始就定一个合理的价格，尽快成交。
如果你是考虑再融资的房主，现在还不是动手的时候。再融资是否划算，取决于你现在的利率与市场利率之间的差距。一般来说，只有当市场利率比你现在的利率低 0.75 到 1 个百分点以上，再融资才值得考虑，因为再融资本身也有成本，包括手续费、评估费和过户费用。如果你现在的利率是 7.5%以上，现在的 7.11%可能已经值得算一算了。但如果你现在的利率是 6.5%以下，再融资没有任何意义，继续持有现有的贷款就好。
接下来要看什么
接下来最值得关注的，是 12 月 8 日到 9 日的美联储议息会议。市场目前定价认为，加息 25 个基点的概率约为 89%。如果美联储真的加息，房贷利率可能会重新上升，刚刚出现的四连降可能会就此中断。如果美联储没有加息，或者释放出偏鸽派的信号，房贷利率可能会继续下降。这次会议的结果，将在很大程度上决定年底之前利率的走向。
第二个要看的点，是 10 年期美债收益率的走势。房贷利率与国债收益率高度相关，国债收益率的每一个波动，都会传导到房贷利率上。如果国债收益率能够稳定在 5%左右，房贷利率就有可能继续缓慢下降。如果国债收益率重新冲高，房贷利率也会跟着回升。每天看一眼国债收益率，比每天看房贷利率更有参考价值。
第三个要看的点，是 11 月 19 日星期四的下一次房地美调查。如果利率能够实现五连降，说明下降的趋势还在延续，买家的信心会有所恢复。如果利率重新回升，说明这一轮连降只是一次技术性的回调，市场还会继续震荡。无论结果如何，买房人都应该保持耐心，不要因为一周的利率变化就做出重大的财务决定。
利率四连降至 7.11%，是一个积极的信号，但还不是一个转折点。买房的成本仍然很高，成交量仍然在下降，市场仍然处在观望状态。对于真正需要买房的人来说，现在是一个可以慢慢看房、认真算账、耐心谈判的时间，而不是一个需要抢着出手的时间。利率会继续波动，房价也会继续调整，做出决定之前，先把自己的预算算清楚，比盯着利率的涨跌更重要。
对于首次购房者来说，还有一个现实问题值得单独提醒，那就是首付之外的现金准备。除了首付和每个月的月供，买房之后还有成交费用、搬家费用、家具家电的开支，以及入住之后可能出现的维修费用，这些加在一起往往需要再准备几千到上万美元。如果把所有的现金都押在首付上，入住之后遇到水管漏水或者屋顶需要维修，就会非常被动。比较稳妥的做法，是在首付之外至少留出三到六个月的生活费作为应急资金，再考虑出手。利率可以等，房价可以谈，但手里没有应急的现金，生活的压力会立刻变大。
暂无评论内容