11月11日星期三，西班牙迎来了14年来的第一次全国大罢工，数百万人走上街头，抗议的核心不是工资本身，而是房子：房租涨得太快，普通人已经租不起了。仅仅一天之后，11月12日星期四，看守议会以一票之差通过了政府的住房法令，租金涨幅被封顶，弱势家庭的驱逐被暂缓到2030年；但另一项租户最期待的自动续租条款，也以一票之差被否决。两天之内，罢工、投票、大选倒计时连成一条线，西班牙的住房之争，正在变成决定11月29日星期日提前大选走向的关键议题。而对在西班牙生活、工作和留学的华人来说，这场风波不是远在天边的新闻：合租房间第一次被纳入租赁法保护，中期租房的规则收紧了，房东挑租客的标准也可能跟着变。
11月11日：14年来第一次全国大罢工
这次罢工的组织方是西班牙两大工会——工人总联盟（UGT）和工人委员会（CCOO），再加上多个租户协会，口号是“工资、住房、物价”。按照组织方的说法，全天约有400万人参加了罢工，这个数字是组织方口径，没有经过独立核实，不同媒体引用的数字在300万到500万之间浮动，但无论按哪一种算法，规模都足够大。港口和汽车行业的停工最为彻底，组织方称参与率超过90%，西班牙各港口一度停摆，巴塞罗那的西雅特工厂也停了产；马德里、巴塞罗那等几十个城市都出现了大规模游行，马德里最繁华的格兰大道上，不少商店在当天下午拉下了卷帘门。路透社和美国全国公共广播电台（NPR）的报道都指出，这是西班牙自2012年抗议欧债危机紧缩政策以来的第一次全国大罢工，也是第一次以住房为主要诉求的大罢工。
点燃这场罢工的，是一位87岁老人的遭遇。今年9月，在马德里同一套公寓里住了70年的玛丽卡门（Maricarmen）被驱逐：买下整栋楼的投资基金把她的月租从500欧元一下子涨到2650欧元，涨幅超过400%，远远超出她的养老金承受能力。她的遭遇被租户组织不断讲述，成了“打工也租不起房”的最直观注脚。西班牙的住房缺口大约75万套，西班牙央行预计到2028年会超过100万套；平均月租1176欧元，相当于西班牙年轻人平均月薪的98.7%——这个数字来自西班牙青年理事会，意味着一个年轻人如果独自租房，工资几乎全数交给房东；过去十年里，西班牙的平均租金几乎翻了一倍。公共租赁住房只占全国住房总量的不到2%，欧盟平均水平大约是8%，政府手里几乎没有可以拿出来平抑租金的房子。
罢工当天的西班牙并不平静。全国多地遭遇秋季暴雨，纠察队员冒雨设岗；公共交通大面积减班，学校停课，港口和工厂停工，市中心的商店纷纷提前关门。马德里的游行队伍中出现了冲突，警方使用了胡椒喷雾，多家媒体报道了现场的推搡场面。值得注意的是，这次罢工的参与者不只是工会会员：学生组织、租户团体和普通市民都加入了游行，住在市中心的老年人、刚毕业找不到合租房的年轻人、被中介反复涨租的外来务工者，走在了同一条队伍里。这也是它和2012年那次罢工最大的不同——上一次人们抗议的是紧缩政策，这一次，人们抗议的是“有工作也住不起房”这件事本身。
从10月2日否决到11月12日一票通过
要理解这两天的投票，先要把时间线拉回到一个多月前。10月初，西班牙政府以“紧急状态”为由发布了两项住房法令，法令一经在官方公报上公布就临时生效。但10月2日，国会全体会议否决了几乎一模一样的方案，法令面临失效。首相桑切斯随即宣布解散议会，提前大选定在11月29日星期日，希望把住房议题变成选战主轴，扭转围绕其核心圈腐败案和上个月致命火车事故的不利舆论。议会解散之后，代行职权的就只剩下一个69人的常设委员会。11月12日星期四，正是这个委员会对两项法令做出生死裁决：29/2026号皇家法令以35票对34票、一票之差获得通过；28/2026号皇家法令则同样以一票之差被否决。保守派人民党领袖费霍批评政府是利用委员会人数构成的不同，绕过了10月2日的否决；政府方面则回应说，住房危机就是紧急状态，措施必须落地。无论如何，法令现在是生效的法律，但11月29日大选产生的新议会，理论上仍可以通过新的立法修改甚至废除其中部分内容。
通过的法令到底改了什么
通过的29/2026号法令是一揽子方案，覆盖租房市场的多个环节，其中和普通租客关系最直接的有以下几条：
- 租金涨幅封顶：现有租约的年租金涨幅上限为2%，一直执行到2027年底；如果租金已经高于官方参考指数，涨幅直接为零，也就是不能涨。
- 暂缓驱逐：对没有替代住房的弱势家庭，驱逐程序暂停到2030年底。
- 租约可以延长：2028年12月31日之前到期的租约，租客可以要求再延长两年，按年续签，涨幅同样受2%的上限约束；房东只有在自住或近亲自住等少数情况下可以拒绝。
- 中期租赁收紧：季节性租赁（alquiler de temporada）必须有真实、可证明的临时理由，租期1到12个月；拿不出理由、或者续租超过一年，就会被认定为普通住宅租赁，房东是个人时最短租期5年，是公司时7年。
- 合租房间纳入保护：按房间出租第一次被纳入《城市租赁法》，房间租金之和不得超过整套房子的租金，在政府划定的“紧张区域”还要服从官方参考指数。
- 限制企业购房：到2030年之前，限制企业、投资基金和大房东购买住宅，尤其是低价收购有人居住或年久失修的房子；个人买房自住不受影响。
- 租客减税：西班牙税务居民如果应税基数不超过3.3万欧元，租房可以在个税中抵扣，额度最高相当于一个月租金。
- 紧急维修权：如果房子出现影响安全或居住的紧急损坏，租客书面要求维修并附上报价，房东15天内没有回应，租客可以自己修，再从房租里抵扣费用。
- 旅游租赁加税：旅游短租适用10%的增值税，空置房和旅游房还可能面临地方政府上调的不动产税附加。
需要注意的是，法令管住的是已有租约的涨幅和续租条件，并不直接决定新签租约的起租价——新房源的租金高低，最终还是要看供需。换句话说，已经租到房的人得到了保护，还在找房的人，压力未必立刻减轻。
被一票否决的另一项：自动续租五年
被否决的28/2026号法令只有一条核心内容：租约过了最短租期后自动续租五年，并对违规的房东处以罚款。这是租户协会最看重的一条，因为它能让租客不用每隔几年就重新面对一次涨租和搬家。投票结果是同样的35比34，只是方向反了过来：巴斯克民族主义党（PNV）与人民党、呼声党、一起为了加泰罗尼亚党投在了一起，这项条款就此作废。租户协会对结果表示失望，认为通过的法令仍然留了一个大口子：租约到期后如果房东不续签，租客依然要搬家。支持法令的一方则认为，自动续租五年会让更多房东退出租赁市场，反而减少房源。这场争论没有输赢的定论，但它说明了一点：西班牙的住房政策正在两股力量之间拉扯，一边是租客的居住安全，一边是房东的出租意愿，任何一方的诉求被过度满足，都可能让另一方用脚投票。
在西华人：租房、留学、生活成本会怎么变
对在西班牙的华人来说，这次法令的影响是具体而分层的。先说人数背景：面向华人的移居指南估计，在西班牙的华人超过22万人，主要集中在马德里和巴塞罗那及周边，其中留学生、务工人员和做生意的家庭都有相当大的租房需求。不同人群感受到的变化并不一样。
对留学生，最直接的利好是合租房间第一次有了明确的法律地位。很多中国留学生初到西班牙都是合租一个房间，以往这种按间出租处于灰色地带，房东随意涨价、提前赶人，维权缺少依据。现在房间租赁纳入《城市租赁法》，整套房各房间租金之和不得超过整套租金，等于给合租市场划了一条价格红线。巴塞罗那的情况尤其值得注意：加泰罗尼亚政府的数据显示，2026年第一季度当地新签租约的平均月租是1137欧元，而学生签证的资金要求是每月600欧元（相当于西班牙公共收入指标IPREM的100%），房租一项就可能吃掉大半生活费；西班牙的学生宿舍缺口也很大，研究机构世邦魏理仕旗下的高纬环球估计超过52.8万张床位，宿舍不是人人都能排到的退路。2025年西班牙新移民法规实施后，高等教育和职业培训阶段的留学生每周最多可以打工30小时，不用另外申请许可，这对补贴房租有一定帮助，但打工收入终究要服从学业安排，不能作为租房预算的主力。
对刚落地、还在找长租房的华人家庭和务工人员，变化是双面的。好的一面是，一旦签下普通住宅租约，涨幅封顶2%、租约可延长两年的保护就开始起作用；坏的一面是，签约的门槛可能变高了。中期租赁收紧之后，房东和中介会更频繁地要求租客提供能证明“临时居住”的文件，比如固定期限的工作合同、入学证明，或者正在寻找长租房的书面说明；同时，因为法令让房东更难涨租、更难收回房子，一些房东在挑租客时会更加谨慎，没有西班牙本地工资单或信用记录的外国租客，往往最先感受到这种谨慎。准备一份齐全的租客材料——护照或居留号（NIE）、收入或养老金证明、银行流水、以前房东的推荐信，必要时附上西班牙语翻译——比以往任何时候都重要。签约之前还要问清合同类型：是季节性租赁、普通住宅租赁还是旅游租赁，写明的临时理由是什么，因为合同类型写错了，权利义务会完全不同。
对打算在西班牙买房的华人，法令本身没有针对个人购房者的限制，买来自住不受影响；但要记住两条时间线：西班牙的“黄金签证”已经在2025年4月3日结束，买房不再单独换取居留身份；企业和基金购房受限到2030年，针对的是投资性收购，不是自住需求。如果买房是为了出租收租，则要重新算账：长期出租面临涨幅封顶和租客续租，旅游短租要交10%的增值税，空置房还可能被加税。
生活成本的大背景也没有因为一道法令就改变。平均租金1176欧元、年轻人月薪98.7%交房租的数字，反映的是供需失衡，而不是某一条法律条文。法令能做的是给已租房的人争取时间和确定性，真正让租金回落，还要看新房供应能不能跟上——而西班牙央行预计住房缺口到2028年会超过100万套，供应缺口短期内填不上。在西班牙的华人家庭做预算时，比较稳妥的做法是把房租涨幅按2%封顶来算好的一面，同时把找房周期放得比预期更长，把中介费、押金和前几个月可能需要住中期租赁的过渡成本都算进去。
11月29日大选之后：三点提醒
对在西班牙没有投票权的华人来说，大选本身投不了票，但结果会直接决定这套刚刚生效的住房规则能活多久。如果桑切斯领导的左翼联盟保住执政地位，法令大概率会延续，甚至可能把被否决的自动续租条款换个形式再提出来；如果右翼阵营上台，租金上限和企业购房限制很可能成为第一批被检讨的对象。选战期间值得留意的信号有两个：一是各党派对住房供应端的表态——是多建公租房，还是放松开发管制，两条路线的效果和速度完全不同；二是法令在各地法院的实际执行情况，租客用新规维权胜诉的案例越多，规则就越稳固。无论哪种结果，11月29日之后的第一周，都是重新核对租房规则的关键窗口。
第一，政策仍有变数。法令已经生效，但11月29日星期日的大选结果可能改变它的命运，新议会可以修改或废除其中部分内容，签约之前核对最新规则比背诵某一条款更重要。第二，地区差异不可忽视。西班牙的住房政策除了国家法令，还有各自治区的执行细则和“紧张区域”的划定，同一个条款在马德里和巴塞罗那的落地方式可能不同，租房前先查当地政府的最新说明。第三，留好书面证据。无论是租金涨幅、维修要求还是续租沟通，都尽量走书面形式并保存记录，法令赋予租客的权利，最终要靠合同和证据来兑现。西班牙的住房之争还会继续，但对普通人来说，最重要的不是争论谁对谁错，而是在规则变化的窗口期里，把自己的租房安排做得更稳妥一些。
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